2026 주택 양도소득세 계산기

계산 기준 (기준일 2026-10-13)
· 1세대 1주택 비과세: 양도일 현재 1주택, 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주) (소득세법 시행령 제154조①). 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세(법 제89조①3호).
· 12억 초과 고가주택: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 (법 제95조③, 시행령 제160조①).
· 장기보유특별공제(법 제95조②): 표1 3년 이상 6%, 1년마다 2%p, 최대 30%. 표2(1세대 1주택, 보유기간 중 2년 이상 거주): 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 최대 80%. 중과 대상은 배제.
· 기본공제 연 250만원(법 제103조), 기본세율 6~45%(법 제55조), 주택 단기세율 1년 미만 70%·1~2년 60%(법 제104조①, 큰 세액 적용).
· 다주택 중과(법 제104조⑦): 조정대상지역 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p. 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지였고(시행령 제167조의10 등의 경과 규정 예외 있음) 그 이후에는 중과가 적용됩니다. 중과 대상 여부(주택 수 산정·제외 주택)는 계산기가 판정하지 않으니 홈택스 자가진단으로 확인하세요.
· 지방소득세: 산출세액의 10%(지방세법 제103조의3). 일시적 2주택(시행령 제155조), 상속·임대주택 특례, 감면, 예정신고·가산세, 분양권·입주권은 미반영. 신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내 예정신고(법 제105조).
출처: 소득세법 제55조, 제95조, 제104조, 시행령 제154조, 국세청 장기보유특별공제율, 정책브리핑(중과 유예 종료)
면책: 본 계산 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세액은 홈택스 또는 세무 전문가 확인 기준입니다.